El reciente blanqueo de capitales impulsado por el gobierno nacional direccionó inversiones hacia la compra de campos, y en nuestra provincia se habrían dado inversiones que totalizaron entre 100 y 120 millones de dólares.
JUAN JOSÉ REYES
Según datos de la plataforma digital de Agrofy, que es el ecosistema de soluciones digitales para el agro más importante del continente, da cuenta que el reciente blanqueo de capitales direccionó inversiones hacia la compra de campos. En La Pampa habrían ingresado entre 100 y 120 millones de dólares y los precios, con alta y baja receptividad para agricultura, ganadería o caza, oscilan entre los 250 y 11 mil dólares. Recorren desde el oeste profundo en U$S 200/300 hasta superar la barrera de U$S 10/11 mil en el cuadrángulo noreste con picos de 12 mil.
Hay gran volatilidad de precios entre los mismos departamentos, por una relación cada vez menos precisa sobre el uso de la tierra. La inversión en la adquisición depende de capitales propios del chacarero; o ajenos, de fideicomisos, tanto para la tierra como maquinaria agrícola. El cuadro anexo muestra un promedio de precios del valor de la tierra desagregado en la provincia. Siempre se afirma que es falsa la creencia de que una empresa de negocios rurales le diga el verdadero precio de un campo en venta pues todo es negociable y más ahora cuando la relación peso-dólar tiene una brecha muy corta.
Hasta que no llegue algún aval bancario de por medio o los dólares requeridos no hay negocio y quizás lo más importante en épocas actuales: hay pocos intermediarios, salvo los costos de los honorarios profesionales.
Ninguna operación muestra su valor real, no solo por una cuestión impositiva (ARCA) sino también de previsión. Ha habido notables cambios en 2024/25 pero se mantienen elevados los precios de campos maiceros (ideales para soja) del noreste, los trigueros, girasoleros del noroeste otra vez en alza y en menor medida los de engorde bovino.
Ni que decir de los sojeros y maniceros que siguen siendo inmejorables. La tierra es un negocio de inversión, porque quien compra un área o lote por un lado busca una renta que provenga de los arrendamientos pero por el otro se pretende proteger el capital.
Blanqueo de capitales.
El blanqueo de capitales que reglamentó la ex AFIP (hoy ARCA) enmarcado en la ley 27.743, generó señales positivas en el mercado inmobiliario rural ya que el campo es un refugio para invertir dineros que han vuelto al país o que estaban guardados bajo siete llaves. El blanqueo generó un escenario propicio para esas inversiones ya que bajo ese contexto el sector rural se destaca como una de las opciones más sólidas para aquellos que buscan una inversión segura y de largo plazo.
El campo, conocido históricamente por su estabilidad, ha vuelto a ser una alternativa atractiva, especialmente para quienes desean diversificar su cartera en activos tangibles y con potencial de apreciación. Después años con una actividad estancada, el mercado inmobiliario rural pampeano vuelve a resurgir. La venta de tierras agrícolas y ganaderas está estimada en 755 mil hectáreas.
Un parámetro es el Índice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural que elabora la Cámara Argentina de Inmobiliarias Rurales (CAIR) y que en febrero se ubicó en 65,9 puntos, el valor más alto desde que este indicador comenzó a elaborarse, que fue en noviembre de 2013. De todos modos, no es el más alto de la historia, ya que la base fue de 97,5 puntos en septiembre de 2011.
En el sector reconocen que lo que viene de 2025 será mejor que lo sucedido en la década pasada. La tierra es el principal factor de producción del productor pampeano, es un mercado con inversores que vienen por fuera del circuito agrícola y, en muchos casos, de firmas y/o capitales foráneos. El valor de los campos sufre un aumento por fuera de la lógica. La tendencia a valorizar las tierras agrícolas en forma no homogénea no es patrimonio de La Pampa, sucede en el oeste bonaerense y en Córdoba.
Este fenómeno es atribuido a un cóctel peligroso de tasas de interés bajas, dólar subvaluado, fuerte liquidez y precios de materias primas arriba del promedio histórico.
Fideicomisos por doquier.
El dato relevante es que la estabilidad macroeconómica está derivando en una presión sobre los precios, ya que, del otro lado, se observa menor oferta y falta de nuevos campos en venta de buena calidad. El Índice de Actividad del Mercado Inmobiliario Rural volvió a pegar un fuerte a fines del año anterior.
La estabilidad cambiaria es un factor que en el sector ven como un impulso para la compra-venta de campos, aunque la demanda es selectiva. En las principales localidades de los departamentos norteños de la provincia el valor de la tierra está por encima de sus valores históricos (Chapaleufú, Maracó, Quemú, Realicó y Trenel) donde las mejores tierras están ocupadas con soja, girasol, trigo y maíz y en menor medida por cebada cervecera, sorgo y maní en el cual se obtuvieron en la campaña pasada un total de 6.746.684 toneladas en 2.324.478 hectáreas sembradas (cosechadas 1.710.824).
Los precios exceden en algunos lugares puntuales los 11 dólares la hectárea y hay operaciones no declaradas por mayores valores. El interrogante es si esa valorización de tierras excede la capacidad productiva y/o al retorno capaz de generar tal inversión. Un análisis muy simple muestra que tierras por sobre los 10 mil dólares la hectárea, que pueden producir cereales y/o oleaginosas a rindes y precios competitivos, no logran retornos superiores entre el 4 y el 6% al capital anual.
No obstante, los oferentes son mayores que los demandantes y el precio de la tierra en el mercado es de lento crecimiento desde que el dólar se planchó y las tasas de interés son negativas. Desde el punto de vista productivo la tierra tiene restricciones para rendir según el nivel de la inversión inicial. Para ganar suficiente dinero para justificar tales valores requiere niveles cada vez más altos de los precios de bienes agrícolas, que si bien no pasan por la mejor época, mantiene una vara interesante para invertir.
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